Energetische Sanierung in WEG umsetzen

Die energetische Sanierung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist mehr als nur ein ökologischer Trend – sie ist eine wirtschaftliche Notwendigkeit und gleichzeitig eine komplexe Herausforderung. Wir wissen, dass steigende Heizkosten und strengere Klimaanforderungen Eigentümer unter Druck setzen. Aber genau hier liegt auch die Chance: Eine durchdachte Sanierung kann Energiekosten um bis zu 80 Prozent senken und den Wert der Immobilie erheblich steigern. In diesem Leitfaden zeigen wir euch, wie ihr energetische Sanierungsmaßnahmen in eurer WEG erfolgreich plant, beschließt und umsetzt – von den rechtlichen Grundlagen bis zur praktischen Finanzierung.

Was ist energetische Sanierung und warum ist sie wichtig?

Energetische Sanierung bedeutet, die Energieeffizienz eines Gebäudes durch gezielte Maßnahmen zu verbessern. Es geht nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um substanzielle Verbesserungen der Gebäudehülle und technischen Systeme, die den Energieverlust reduzieren.

Warum ist das für WEG-Eigentümer entscheidend? Die Antwort liegt in mehreren Faktoren:

• Kosteneinsparungen: Weniger Energieverbrauch bedeutet niedrigere Betriebskosten für alle Bewohner
• Wertsteigerung: Sanierte Immobilien erzielen am Markt 15–25 % höhere Preise
• Gesetzliche Vorgaben: Die EU-Energieeffizienzrichtlinie und deutsche Regelwerke verschärfen die Anforderungen kontinuierlich
• Komfort und Gesundheit: Bessere Dämmung reduziert Zugluft, Feuchteprobleme und Schimmelbildung
• Klimaverpflichtung: Immobilien sind für etwa 40 % der CO₂-Emissionen verantwortlich

Ein Altbau aus den 1960er Jahren verbraucht etwa 250–300 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Nach einer vollständigen Sanierung kann dieser Wert auf 50–80 kWh fallen – das ist eine Revolution der Effizienz.

Rechtliche Grundlagen und Anforderungen für WEG

Die rechtliche Seite ist entscheidend, denn energetische Sanierungen in einer WEG sind Maßnahmen, die alle Eigentümer betreffen. Deshalb gelten besondere Regelungen:

Grundsätzliche rechtliche Rahmenbedingungen:

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen gewöhnlichen Verwaltungsmaßnahmen und Maßnahmen zur Modernisierung. Energetische Sanierungen fallen meist in die Kategorie der Modernisierung und benötigen daher eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV), die mittlerweile in der Gebäudeenergiegesetz (GEG) aufgegangen ist, definiert Mindeststandards für:

• Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) von Bauteilen
• Anforderungen bei Erneuerung von mehr als 25 % einer Bauteilfläche
• Vorgaben zur Lüftung und Raumklimakontrolle

Wichtig: Bestimmte Maßnahmen können sogar rechtlich erzwungen werden, wenn sie notwendig sind, um den Bestand zu sichern oder gesetzliche Anforderungen zu erfüllen. Das kann zu Konflikten führen, weshalb eine frühzeitige und transparente Kommunikation essentiell ist.

Beschlussfassung und Abstimmungsprozesse

Der Beschlussfassung geht eine intensive Vorbereitungsphase voraus. Wir empfehlen folgende Schritte:

Phase 1: Vorbereitung (2–4 Wochen)

Bevor die Eigentümerversammlung einberufen wird, sollten folgende Unterlagen bereit sein:

Phase 2: Die Eigentümerversammlung

Bei der Abstimmung ist es wichtig zu wissen, dass einfache Modernisierungsmaßnahmen eine einfache Mehrheit benötigen (50 % + 1 Stimme), während umfassendere Sanierungen teilweise eine 3/4-Mehrheit erfordern können.

In der Praxis zeigt sich: Je besser die Informationen vorliegen und je transparenter die Kommunikation ist, desto höher die Wahrscheinlichkeit einer positiven Abstimmung. Viele WEG laden externe Experten ein, um offene Fragen zu klären – das erhöht die Akzeptanz deutlich.

Maßnahmen der energetischen Sanierung

Energetische Sanierung ist kein Paket nach Schema F. Verschiedene Gebäude und Budgets erfordern unterschiedliche Schwerpunkte. Wir stellen euch die wichtigsten Maßnahmen vor:

Wärmedämmung und Fassadensanierung

Die Gebäudehülle ist das A und O. Ein schlecht gedämmtes Haus verliert im Winter bis zu 40 % der Wärme über die Außenwände.

Bei der Fassadensanierung stehen zwei Systeme zur Auswahl: das Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) mit Polystyrol oder Mineralwolle, und die Aufsparrendämmung bei Dächern. Das WDVS ist kostengünstiger (100–150 € pro m²), während Aufsparrendämmung höhere Standards setzt, aber auch teurer ist (200–250 € pro m²).

Ergebnis: Richtig gedämmte Fassaden reduzieren die Wärmeverluste um 50–70 %.

Fenster und Türen austauschen

Alte Fenster sind Schwachstellen. Ein einfachverglastes Fenster hat einen U-Wert von etwa 5,9 W/(m²K), während moderne Wärmeschutzverglasung bei 0,5–1,0 liegt – eine gigantische Verbesserung.

Der Austausch ist auch ohne Fassadensanierung möglich und oft sichtbar, was die Akzeptanz in der WEG erhöht. Kosten: etwa 400–600 € pro Fenster (inklusive Einbau).

Türen sollten gleichermaßen erneuert werden, besonders Haustüren, Balkon- und Terrassentüren. Diese sind oft Kältebrücken, die unterschätzt werden.

Heizungsanlage modernisieren

Die Heizung ist das Herzstück. Alte Öl- oder Gasheizungen haben Wirkungsgrade von 70–80 %, während moderne Brennwertkessel 90 %+ erreichen.

Alternativ bieten sich Wärmepumpen an – sie benötigen zwar Strom, aber gewinnen Wärme aus der Umgebung und erreichen Jahresarbeitszahlen von 3–4. Das bedeutet: Für 1 kWh Strom liefern sie 3–4 kWh Wärme.

Kosten für eine neue Gasbrennwertanlage: 8.000–15.000 € (für ein Einfamilienhaus). Eine Wärmepumpe kostet 25.000–40.000 €, wird aber stärker gefördert.

Finanzierung und Förderungsmöglichkeiten

Ohne Förderung sind umfangreiche Sanierungen oft finanziell unattraktiv. Die gute Nachricht: Es gibt großzügige Förderprogramme.

Die wichtigsten Förderquellen:

• KfW-Entwicklungsbank: Das Programm “Energieeffizient Bauen und Sanieren” (261, 262, 263) bietet Kredite mit Zinszuschüssen und tilgungsfreien Zeiten. Ein EH-70-Standard (70 % des Referenzgebäudes) wird mit bis zu 120.000 € Kredit + 30 % Tilgungszuschuss gefördert.
• BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle): Für einzelne Maßnahmen wie Fensteraustausch oder Dämmung gibt es Zuschüsse von 15–50 % der Kosten.
• Regionale Programme: Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzliche Zuschüsse.
• Steuerliche Absetzbarkeit: Sanierungsmaßnahmen können als Werbungskosten geltend gemacht werden – bis zu 20 % der Aufwendungen über mehrere Jahre verteilt.

Praktischer Tipp: Vor Beginn der Maßnahme einen Energieberater beauftragen – dieser kann die optimale Förderung identifizieren und ist selbst förderfähig.

Ein konkretes Beispiel: Eine Wohnanlage mit 50 Einheiten und Sanierungskosten von 2 Million Euro könnte durch KfW-Programme und BAFA-Zuschüsse 400.000–500.000 Euro Förderung erhalten – das macht einen echten Unterschied.

Wer Unterstützung bei der digitalen Verwaltung benötigt, kann auf Lösungen wie spinsy login zurückgreifen, um Finanzierungsunterlagen und Beschlüsse strukturiert zu verwalten.

Planung und Umsetzung

Die praktische Umsetzung ist der kritischste Punkt. Schlechte Planung führt zu Verzögerungen, Kostensteigerungen und Konflikten mit Bewohnern.

Umsetzungsschritte:

1. Detailplanung (4–8 Wochen): Ein Generalplaner wird beauftragt, der alle Aspekte koordiniert – Architektur, Haustechnik, Statik, Denkmalschutz (falls relevant).
2. Ausschreibung und Vergabe (2–4 Wochen): Mindestens 3 Angebote einholen, nicht nur auf den Preis schauen, sondern auf Referenzen, Kapazität und Termine.
3. Bewohnerkommunikation (fortlaufend): Regelmäßige Informationen zu Bauzeitplan, Lärm, Zu- und Abfahrten, Sperrungen. Ein großer Fehler ist, Bewohner im Dunkeln zu lassen.
4. Bauphasing: Idealerweise sollte die Sanierung in Etappen erfolgen, um nicht alle Einheiten gleichzeitig zu belasten. Beispiel: Erst Fassade + Fenster, dann später Heizung.
5. Qualitätskontrolle: Regelmäßige Bauabnahmen und Messungen (Thermografie, Luftdichtheitstest) sind essentiell.

Zeitleiste für eine typische WEG:

• Planung und Beschlussfassung: 3–6 Monate
• Ausschreibung und Genehmigungen: 2–4 Monate
• Durchführung: 6–12 Monate (je nach Umfang)
• Gesamtdauer: 12–22 Monate

Ein häufiger Fehler: Eigentümer unterschätzen die Planungsphase. Eine solide Vorbereitung spart am Ende Zeit und Geld.